Financement immobilier

Le bail à construire

Institué par la loi du 16 décembre 1964 et codifié aux articles L.251 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construire est un contrat de location spécifique. Il impose au preneur l'obligation principale d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur et de les entretenir en bon état pendant toute la durée du bail. Sauf disposition contraire, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur. Le loyer, révisable tous les trois ans, est fixé en fonction du revenu brut de l’immeuble. La durée du bail varie entre 18 et 99 ans et ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite.

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Un droit réel immobilier avantageux pour le locataire

Le bail à construire confère au locataire un droit réel immobilier, lui permettant d’hypothéquer les constructions, de céder ses droits ou de les apporter en société. Il bénéficie ainsi de droits similaires à ceux d’un propriétaire et ne paye qu’un loyer réduit, correspondant uniquement au terrain. En revanche, il assume l’ensemble des charges, taxes et impôts liés aux constructions et au terrain. De plus, l’amortissement des coûts de construction doit s’effectuer sur la durée du bail et non sur celle du bien, ce qui accélère l’amortissement comptable.

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Un dispositif avantageux pour le bailleur

Ce mécanisme permet au bailleur de se constituer un patrimoine immobilier sans investissement direct. Le contrat stipule généralement qu’à l’expiration du bail, les constructions réalisées par le preneur lui reviennent automatiquement, sans frais de mutation. Seul le coût de revient des constructions, et non leur valeur vénale, est intégré aux revenus fonciers du bailleur. Par ailleurs, si le bail a duré au moins 30 ans, un dispositif de décote permet d’exonérer ces revenus d’imposition.

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Une flexibilité d’usage et d’implantation

Le bail à construire n’est soumis à aucune restriction quant au type de constructions ou à leur localisation. Il peut s’appliquer aussi bien en milieu urbain, industriel que rural, et porter sur un volume spécifique, offrant ainsi une grande souplesse d’utilisation.

 

Les issues du bail

À l’issue du bail, si aucune disposition spécifique n’a été prévue, le bailleur devient propriétaire des constructions. Toutefois, une clause de nivellement peut être intégrée au contrat. Il existe également une variante appelée "bail à construction à l’envers", où le preneur acquiert la propriété du terrain à la fin du bail en contrepartie d’un supplément de loyer, assimilé au prix de cession.